Membangun dikenakan PPN

Membangun dikenakan PPN??? Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila :

• Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan oleh pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.
• Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha.
• Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat tinggal  (tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain).
• Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada.
• Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih.
• Bangunan bersifat permanent.
• Yang dimaksud bangunan permanent adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu dan/atau baja dan/ atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun.

Tarif dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri :

• Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
• Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40% (empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
• Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut.

Saat dan tempat pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :

• Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi, memasang tiang pancang dan lain-lain). Dengan demikian, kegiatan membangun sendiri dalam pengertian Undang-undang PPN yang baru hanya terutang PPN apabila permulaan kegiatan membangun sendiri tersebut terjadi pada setelah tanggal 1 Januari 1995.
• Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
• Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.

Mekanisme penyetoran atas PPN yang terhutang atas kegiatan membangun sendiri:

• PPH harus disetorkan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke kas Negara selambat-lambatnya pada tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut.
• Kolom dan NPWP pada SSP agar diisi dengan angka 0 pada 8 digit pertama dan dengan angka kode Kantor Pelayanan Pajak tempat bangunan tersebut berada pada tiga digit berikutnya.

Besarnya PPN yang terutang :10% x 40% x jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah pada setiap bulannya.

Saat pelaporan pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan pada KPP di tempat bangunan tersebut berada dengan mempergunakan lembar ke tiga bukti setoran PPN selambat-lambatnya tanggal 20 dari bulan dilakukannya penyetoran. Pelaporan/penyampaian lembar tiga tersebut dapat melalui pos.

Hal-hal yang diatur dalam kegiatan membangun sendiri di kawasan real estate :
1.Membangun sendiri pada kawasan Real Estate di atas tanah yang diperoleh sesudah 31 Desember 1994, tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri, tetapi dianggap dibangun oleh Real Estate. Karena pada dasarny Real Estate tidak boleh menjual tanah.
2.Membangun sendiri di atas tanah kavling pada Kawasan Real Estate terjadi sesudah tanggal 1 Januari 1995, maka :

• Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik Kavling Real Estate dianggap dibangun oleh PKP Real Estate.
• PKP Real Estate harus memungut PPN yang terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa PPN pada bulan yang bersangkutan.
• DPP adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh PKP Real Estate seandainya rumah tersebut dibangun oleh PKP Real Estate.
• Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan pembangunan rumah tersebut dilaporkan kepada PKP Real Estate setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin.
• Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estate harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estate lebih besar dari jumlah pembayaran termin yang telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam SPT  Masa PPN bulan yang bersangkutan.

Apabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah pembayaran termin maka DPP yang dipakai adalah jumlah pembayaran termin dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi.

Prinsip pengkreditan dengan pajak keluaran atas kegiatan membangun sendiri :

• Dalam hal kegiatan sendiri dilakukan oleh PKP, PPN yang tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak Keluaran, karena pembayaran PPN untuk kegiatan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan.
• Faktur Pajak atas perolehan Barang Kena Pajak yang digunakan untuk membangun rumah oleh pemilik real estate tidak dapat dikreditkan.